Subprime Mortgages: E’ in arrivo un grande Crash? NO

Subprime Mortgages: E’ in arrivo un grande Crash?  NO

 

 

 

Dopo la crisi del mattone americano scoppiata nel 2006 e ancora in corso, in febbraio abbiamo assisitito al martedì nero della Borsa di Shanghai che ha rilanciato interrogativi di crisi globale che  riguardano anche l’Europa ovviamente.

 

 

Che la Borsa di Shanghai sia una pericolosa bolla speculativa, è noto da mesi alle stesse autorità cinesi. L´anno scorso quel listino azionario è salito più di ogni altro mercato al mondo, raggiungendo quotazioni tanto stratosferiche quanto irrealistiche. Quando un quarto di secolo fa Deng Xiaoping avviò la Cina verso il capitalismo con il celebre slogan “arricchirsi è glorioso”, il messaggio sottinteso era: “fate soldi e tacete”. Per chi non volle capirlo, come gli studenti di Piazza Tienanmen, ci pensarono i carri armati nel 1989 a rendere esplicite le clausole del patto sociale: un nuovo modello di capitalismo sigillato dall´autoritarismo. Oggi che il ceto medio-alto ha scoperto il gioco della speculazione in Borsa (in soli dodici mesi sono stati aperti 7 milioni di nuovi conti-titoli individuali nelle banche), un crac potrebbe aprire delle crepe nell´edificio del consenso.

 

  • Le peripezie della Borsa di Shanghai tuttavia non sono un indicatore molto significativo dello stato dell´economia reale nella nazione più grande del mondo. Quel mercato azionario è notoriamente opaco, povero di controlli sulla qualità dei bilanci, con regole di corporate governance inesistenti. Le stesse aziende cinesi più solide e serie vanno a quotarsi a Hong Kong o New York o Londra. L´economia cinese è molto, molto meno finanziarizzata di quelle americane, il sistema bancario resta la fonte principale di sostegno alle imprese com’e’ nella nostra piccola Italia.

  • I veri problemi dell´economia cinese sono di altra natura pero’: a) – In certi settori industriali c´è sovrainvestimento e la capacità produttiva è troppo elevata. La crescita è surriscaldata nelle zone più ricche della fascia costiera, ma è insufficiente nell´ampio retroterra del centro-ovest. Il governo tenta quindi di riequilibrare il modello di sviluppo per spostare risorse verso le regioni arretrate; b) – il secondo tallone d´Achille della Cina, sta fuori dalle sue frontiere e sfugge al controllo del governo di Pechino, ovvero: il boom degli ultimi anni è stato largamente alimentato dalle esportazioni, ed il rallentamento dell´economia americana – anch´esso provocato come appena accennato dallo sgonfiarsi di una bolla speculativa, quella immobiliare – è la minaccia più seria per il made in China. Se alla minore domanda di consumi delle famiglie americane dovesse aggiungersi una virata protezionista di Washington (cosa che proprio lo scorso venerdi’ eha iniziato a profilarsi con l’introduzione di limiti e dazi all’import cinese della carta) allora si potrebbe deteriorare la perfetta simbiosi cino-americana su cui si reggono gli equilibri mondiali, infatti: l´intera economia globale ha due motori, la produzione cinese ed i debiti dei consumatori americani che comprano made in China (debiti generosamente rifinanziati dalla banca centrale di Pechino con l´acquisto dei Treasuries e Note Usa). Un granellino di sabbia in questo delicato ingranaggio può avere effetti rovinosi, da cui l’Europa non e’ al riparo. Una quota crescente di capitali europei infatti – spesso all´insaputa dei risparmiatori – sono stati investiti tramite fondi comuni, derivati e hedge funds sulle Borse dei paesi emergenti: Cina, India, Russia, Brasile. Una prolungata caduta delle quotazioni azionarie in quelle zone del mondo lascerebbe delle tracce sui risparmi degli italiani.

 


 

Fino agli anni Novanta, all´apice dell´egemonia economica degli Stati Uniti sul resto del mondo, si usava dire che “quando l´America ha il raffreddore l´Europa si prende la polmonite”. Tuttavia il fatto che il recente starnuto della Borsa di Shanghai abbia fatto tremare i mercati globali dimostra com´è cambiato il mondo dal 1998 al 2007, e  quanto il baricentro del potere economico ed i rapporti di forze si sono spostati in favore dei giganti orientali seppur come primo attore rimane l’America. Chi e’ in mezzo e ci rimette davvero e’ l’Europa che vive soprattutto di export.

 

  • Nel 1998, il mercato azionario statunitense rappresentava il 50% della capitalizzazione globale. Oggi il peso è sceso al 40%, sebbene si tratti tuttora di una cifra elevata rispetto alla dimensione dell’economia reale. La produzione nazionale americana è circa il 28% di quella mondiale;

  • Nel 1998, i listini asiatici  rappresentavano il 14,9% della capitalizzazione globale, oggi il peso è  passato al 22,4% della capitalizzazione internazionale.

 

 

 

Ma veniamo  al mattone americano ed al pericolo default dei Subprime mortgages nonche’ ai timori di una sua estensione in ogni settore economico con caduta in recessione della principale economia mondiale, quella americana. Tipicamente l’indice S&P500 scende del 28% durante una recessione Usa.

 

 

La grande corsa del mattone è in rallentamento da 1 anno circa dopo dieci anni di crescita ininterrotta, ma non siamo alla vigilia di un crack, non è l’inizio di un profondo crollo con perdurante bear market ma solo di un atterraggio morbido, perché  la crescita dell’economia mondiale nonostante il raffreddamento Cinese e Americano non è alla vigilia di una crisi,  oscilla infatti fra il 3,9% e il 4,2%, e anche per una serie di considerazioni tecniche, che successivamente illustrero’.

 

Bolle Immobiliari ed azionarie dal 1997 ad oggi:  negli ultimi 10 anni abbiamo assistito a 54 trilioni di dolalri di plusvalenze e/o bolla ( 30 sulle case e 24 sull’equity):

 

  • dal 1997 ad oggi il mercato immobiliare mondiale  il valore delle case nel mondo è salito del 75% circa ( nello stesso periodo il valore delle case americane è salito del  73%) a $70 trilioni da $40 trilioni. I $30 trilioni di bolla sono pari grosso modo al 60% del Pil mondiale pari a circa $50 trilioni; La bolla immobiliare è dunque più grande di quella azionaria creatasi sia nel 1996-2000  ($24 trilioni di bolla ) pari al  58% del Pil mondiale di allora, sia di quella degli anni Venti (il 55% del Pil mondiale di allora). Il valore delle case nel mondo a $70 trilioni e’ dunque il doppio del valore del mercato azionario ($35 trilioni ), ed è un’anomalia degli ultimi anni, storicamente il loro valore è sempre stato grosso modo simile);

  • dal 1997 ad oggi l’S&P 500  è salito solo del 62%

 

 

 

I Subprime mortgages ovvero i mutui subprime, cioè di serie B, sono il settore dei crediti immobiliari ad alto rischio,  caratterizzati da alti ritorni ma con elevati rischi di insolvenza, che hanno cioe’ un alto tasso di probabilità di pignoramento o di default, allorche’ siano passati almeno 60 giorni senza che il mutuatario abbia pagato a scadenza 2 rate; sono concessi per l’acquisto di un’abitazione a beneficiari con lavori precari e con precedenti creditizi non eccellenti, a persone, cioè, con un passato di pagamenti ritardati o non eseguiti che presentano quindi un livello di rischio più elevato del normale.

 

Mentre in Europa gli immobili sono soprattutto un valore patrimoniale, in America gli immobili sono il centro dell’economia: è sul valore degli immobili che le famiglie americane ottengono il credito dalle banche.

 

Le famiglie americane si sono indebitate sempre di più con il rifinanziamento dei mutui,  sebbene abbiano avuto una diminuzione dei salari, e molte di esse ora rischiano di non riuscire a pagare le rate cosi’ da perdere le case che saranno rilevate dalle banche. Le famiglie hanno infatti sfruttato l’estrazione di valore dagli incrementi dei prezzi delle loro case rifinanziando i mutui e quindi indebitandosi in ogni caso.

 

 

Dal momento che il mortgage equity withdrawals/prelievi (MEW) è stato un notevole fattore di sostegno nella spesa dei consumatori nell’attuale ripresa economica, un consistente calo del MEW avrebbe un notevole impatto su questa spesa nel prossimo futuro.

 

 

Il numero dei mutui subprime non onorati dai debitori è aumentato improvvisamente e sarebbero oltre due milioni le famiglie americane, generalmente di modeste condizioni economiche, che, siccome non ce la fanno con le rate, rischiano di perdere la casa in un Paese dove lo sfratto viene eseguito senza tanti complimenti.

 

 

 

Ecco perche’ ogggi e’ cresciuta la paura di crash per l’allarme-default che coinvolge il settore dei crediti immobiliari ad alto rischio ovvero i Subprime mortgages.

 

 

 

Nel clima di grande durezza sociale dell’America attuale questo sfratto non sarebbe considerato un gran male, ma il fatto è che questi mancati pagamenti rischiano di mandare in dissesto le società finanziarie, spesso collegate a banche, che ne sarebbero duramente colpite. E potrebbe riflettersi sulla stabilità dell’intero sistema creditizio. È questa la prospettiva che fa tremare Wall Street, che ha fatto rimangiare in un paio di settimane i rialzi di sei mesi.

 

 

 

Ma cerchiamo di ricostruire quanto è accaduto negli Usa:

 

 

 

 

  • 1) nel biennio 2002-2003, i tassi di mercato registrano un forte calo arrivando all’1% per quanto riguarda i Fed Funds e al 3% sul segmento decennale. I consumatori Usa ne approfittano allora per rifinanziare mutui a tasso variabile. L’operazione è molto semplice: si trattava di rinegoziare un vecchio mutuo a  tasso fisso convertendolo in un nuovo a tasso variabile inferiore rispetto al precedente. In cambio l’intermediario finanziario incassava una corrispondente commissione. L’effetto finale è stato quello di abbassare la rata complessiva aumentando il reddito disponibile da destinare ad altre spese;

  • 2) nel 2004 l’economia viene supportata dalla seconda tranche di tagli fiscali in forma retroattiva decisa dall’amministrazione Bush che si esauriscono alla fine dello stesso 2004;

  • 3) nel 2005 ritorna alla ribalta il mercato immobiliare in una forma davvero sorprendente quanto inaspettata. I prezzi delle case registrano un’impennata vertiginosa. Ma l’aspetto più rilevante è rappresentato da come i consumatori Usa sono riusciti a monetizzare tali incrementi anche e soprattutto sulle prime case. In questo caso l’ingegneria finanziaria ha approfittato e beneficiato di un fenomeno reale (l’aumento del prezzo delle case) per creare una forma di finanziamento a costi relativamente contenuti in precedenza quasi sconosciuta o comunque marginale. Di cosa si è trattato? I consumatori Usa hanno ottenuto nuove somme di denaro in mutuo offrendo come garanzia il maggior valore della propria abitazione (rispetto ai valori storici su cui era già stato erogato in precedenza un mutuo). Il mutuo addizionale avrebbe però comportato un sensibile incremento della rata complessiva (vecchio + nuovo mutuo) rendendo incapiente il reddito del singolo consumatore rispetto alla nuova rata. Per superare questo ostacolo allora è intervenuta l’ingegneria finanziaria: non più mutui a tasso fisso ma nuovi mutui a tasso variabile (sfruttando i bassissimi livelli dei tassi di interesse) con una forma di strutturazione che prevedeva il differimento del pagamento della quota capitale al terzo o anche quinto anno. Risultato: una rata molto contenuta che si addizionava alla precedente. Evidente il beneficio per i consumatori: ottenere un mutuo addizionale a tassi agevolati (perché facenti riferimento alla prima casa e inoltre anche fiscalmente deducibili) con annesso il vantaggio di avere un aggravio di rata molto contenuto grazie al differimento del pagamento della quota capitale. La fantasia finanziaria non si è però fermata qui: il valore incrementale della prima casa è stato offerto in garanzia anche per forme di credito c.d. revolving ossia del tutto simili a quelle utilizzate per le carte di credito. In poche parole l’istituto finanziario concede la possibilità di utilizzare una linea di credito a piacimento del consumatore finale in forma rotativa, esattamente come uno scoperto di conto corrente: gli interessi vengono cioè a maturazione solo se la linea di credito (in toto o in parte) è utilizzata. A differenza della carta di credito i tassi di interesse sono però molto più bassi ed inoltre sono deducibili. Queste particolari linee di credito sono identificate con la sigla HELOC (Home Equity Line of Credit). Se si va a confrontare i tassi attualmente vigenti in media su una linea di credito HELOC rispetto ad una linea sottostante una carta di credito, il vantaggio è evidente: 8,25% vs. circa 13%;

  • 4) nel 2006 secondo semestre il crollo: Mediamente il tempo necessario per vendere un immobile esistente si è raddoppiato rispetto al 2005: da 3,5 a circa 7,5 mesi. Come stanno reagendo i consumatori Usa di fronte al ridimensionamento dei prezzi del settore immobiliare? Inizialmente le case vengono messe in vendita al prezzo ritenuto equo. Dopo qualche mese, se non vi sono stati acquirenti interessati si procede ad un lieve taglio del prezzo di vendita. Negli ultimi tempi però neanche questa manovra si rivela sufficiente. Ecco allora che le soluzioni possibili sono due : 1) mettere all’asta la casa in vendita dichiarando all’intermediario un prezzo minimo (non reso noto ai potenziali compratori durante l’asta) al di sotto del quale il venditore non intende chiudere la negoziazione. In questo modo però si scopre spesso che il valore massimo offerto in asta è sensibilmente inferiore a quello minimo accettato dal venditore; 2) affittare l’immobile in attesa che i prezzi tornino sui livelli sperati di vendita.

  • L’andamento degli affitti  è proprio uno degli “effetti collaterali” del ridimensionamento del valore degli immobili. I potenziali interessati all’acquisto di una casa infatti non riescono a realizzare il loro proposito a causa degli elevati prezzi e di conseguenza ripiegano sull’affitto. Ecco allora spiegato il forte rialzo degli affitti che in gran parte è alla base dell’incremento dei prezzi al consumo al netto di alimentari ed energia. Nel frattempo però, come prima evidenziato, sta aumentando l’offerta da parte dei potenziali venditori di immobili che, non riuscendo nel loro intento, ripiegano anche essi sull’affitto in attesa di tempi (o più precisamente “prezzi”migliori). Il risultato e’ un aumento delle case in affitto offerto con un effetto calmierare anche sugli affitti stessi ed in ultima analisi anche sull’indice dei prezzi al consumo. Buone notizie quindi per la Fed che sta cercando di navigare al meglio in un difficile periodo di rallentamento della crescita con prezzi invece sotto pressione.

 

 

 

Viene allora la curiosità di sapere in soldoni quanto questo meccanismo ha consentito di estrarre in termini di cash a basso costo a favore dei consumatori. In questo caso sono molto utili i dati forniti da una delle più grosse agenzie di mutui Usa ossia Freddie Mac. Attraverso tale fonte si apprende che si è passato da valori annui nel 2003 nel 2004 intorno ai $140 miliardi al vero e proprio boom del 2005: $244 miliardi, pari a circa il 2% del pil nominale Usa. Il trend non si è arrestato nei primi sei mesi del 2006 attorno ai $155 miliardi , a fine anno a $232 miliardi. Per il 2007 e’ previsto un calo a  $152 miliardi e per il 2008 e’ previsto un calo , a $108 miliardi. ( Homeowners are still not converting their home equity to cash via refinancings,  as the home price appreciation has begun to slow nationwide. Home equity extractions So-called cash-out refis/refinancings, where individuals borrow more than their outstanding mortgage; The money that Americans put in their hands from their homes in 2006 fall to $232 billion , from it rose to $244 billion in 2005, an increase from $139.6 billion 2004 and from 138Mld$ nel 2003.  But the slowing housing market is reducing equity withdrawal to $152 billion in 2007 and $108 billion in 2008. A slowdown in refinancing, particularly the conversion of home equity into cash or cash-out refis, could lead to less U.S. consumer spending in 2007. The Total New mortgages and refinancings fell to $1.85 trillion in 2006 from  $1.96 trillion in 2005 and after hit the all-time peak of $3.8 trillion in 2003)

 

In termini di crescita, l’estrazione di denaro dalle case nel 2007 diminuira’ di circa $ 80 miliardi quindi, soldi in meno da utilizzare per consumi, pari a circa lo 0,69% del Pil reale/$11,500. Di conseguenza la crescita passerebbe dal 3,3% del 2006 a circa il 2,61% nel 2007, un rallentamento ma non un crollo.

 

 

 

 

Il c.d. effetto leva della Fed e del Rifinanziamento Immobiliare

 

Effetti sulla spesa dei consumatori americani

 

 


 

Sappiamo che in America, a differenza di cio’ che avviene  in Europa dove se si ferma l’export si ferma il Pil, la gran parte del Pil e’ prodotto proprio dalla spesa dei consumatori (Real final sales of domestic product or Consumer or Personal spending or Household spending), precisamente rappresenta il 70% del Pil circa.

 

 

Vediamo nel dettaglio com’e’ suddivisa la spesa dei consumatori americani ( concetti che comunque valgono pe qualsiasi paese come criteri macroeconomici di analisi) o la spesa delle famiglie,  con particolare riferimento al settore relativo alla spesa per l’acquisto della casa, il rifinanziamento e ogni mobile o bene correlato all’utilizo della casa stessa. Vediamo cioe’ sia il totale della domanda finale interna PIL ( non considerando  il commercio con l’estero e detratte le scorte ovvero senza considerare l’effetto accumulazione di scorte) sia i parziali della stessa. Da dove viene gran parte del Pil americano ( The Real final sales of domestic product or Consumer or Personal spending or Household spending, a gauge of U.S. demand and of GDP because it excludes trade and inventories, or the amount of GDP less change in private inventories and Trade with the other country):

 

a) – Consumer or Personal spending or Household spending which accounts for 2/3 or 70% of the U.S. total economy GDP and includes also all services. Equity extraction from home refinancing have helped support consumer spending. Consumer spending rose an average 3.8 percent at an annual rate each quarter in the last decade  ( The average quarterly increase over the last 20 years was +3.4 percent, The average Consumer spending quarterly increase in the last 30 years is 3.4 percent);

 

  • Total Retail & Food services Sales (Sales of Sporting goods stores and non-store retailers, of building materials and garden, of electronics sales , of general merchandise , of food and beverage stores , restaurants and drinking places and receipts at gasoline stations) which accounts for more than half 52% of all consumer spending, which in turn represents about 70% of the economy GDP; quindi potremmo dire che le vendite al dettaglio  rappresentano circa il 36.4% del Pil (70:100=0.7 x 52) e sono una illuminante spia sui consumi totali (Consumer spending ) All’interno delle vendite al dettaglio vi e’ la componente vendita auto (Sector auto account for almost 25% of all Retail sales) che rappresenta circa un quarto delle vendite al dettaglio che di contro non includono le spese dei consumatori fatte per i servizi in generale tranne quelli connessi alla vendita di cibo e bevande;

  • The services spending (including the spending for commission connected to the financial investments in Stocks and Bonds) which accounts for about 33% of all consumer spending, which in turn represents about 70% of the economy GDP; quindi potremmo dire che le  spese per i Servizi  rappresentano circa il 23.1% del Pil;

  • The Home related  spending (the home related purchases such as new furnishings, renovations and refi,) which accounts for about 15% of all consumer spending, which in turn represents about 70% of the economy GDP; quindi potremmo dire che le  spese per l’arredamento o le ristrutturazioni piccole o il rifinanziamento dei mutui rappresentano circa il 10.5% del Pil.

 

b) – Home Residential construction, and home sales, account for as much as 12.5% of gross domestic product. Home Residential construction, and home sales, more The Home related  spending (the home related purchases such as new furnishings, renovations and refi), together account for as much as 23%of gross domestic product, according to the Joint Center for Housing Studies at Harvard University in Boston.

 

c) – Il restante 17.5% del Pil americano e’ prodotto dall’export con l’estero e dagli incrementi delle scorte industriali; Trade with the other country and change in private inventories accounts for 17.5% of the total  U.S. economy GDP.

 

 

 

Ora allora risulta più evidente come l’incremento delle case ha supportato i consumi: non tanto e non solo attraverso i guadagni in conto capitale derivanti dalla compravendita delle case (la componente speculativa conterebbe per circa il 10% delle negoziazioni), quanto piuttosto dalla trasformazione in moneta contante del valore incrementale della propria abitazione, anche e soprattutto nel caso di prima casa: la casa utilizzata come bancomat.

 

 

 

Quanto detto del meccanismo attraverso cui i consumatori Usa hanno trasformato l’incremento del valore degli immobili in denaro contante, ne aiuta anche a comprenderne il tallone d’Achille. Il meccanismo infatti si basa su un presupposto tanto semplice quanto rischioso: l’incremento continuo e cospicuo del valore degli immobili. In sostanza basterebbe anche solo una semplice stabilizzazione dei prezzi per impedire ai consumatori Usa di avere una garanzia aggiuntiva da offrire in cambio del mutuo a tasso agevolato. Quindi, rispetto a quanto accaduto in passato, non occorrerebbe necessariamente un crollo dei prezzi immobiliari per avere un impatto  sui consumi. Di conseguenza i confronti con l’impatto provocato in passato sull’economia dal ridimensionamento dei prezzi immobiliari sarebbe fuorviante in quanto mancherebbe un elemento importante rappresentato dal meccanismo di ingegneria finanziaria che ha consentito di monetizzare gli incrementi di valore degli immobili anche se non realmente monetizzati attraverso compravendite.  Ecco perche’ pur in presenza di un basso tasso di disoccupazione, di un mercato azionario stabile e tassi di interesse relativamente contenuti oggi vi e’ un forte rallentamento del settore immobiliare.

 

 

 

 

 

Circa 3 settimane fa’ la ”  National Association of Home Builders” ha comunicato che:

 

  • Il livello delle cancellazioni ( Cancellation rates for new homes ) dei mutui per l’acquisto di nuove case ha raggiunto livelli critici pari al 40% dei mutui stipulati, e cio’ ha causato il botto delle case invendute e rimaste nelle scorte (inventory of unsold houses) delle societa’ del settore;

  • Le case nuove vendute nel 2006 sono scese del -17% rispetto al 2005, il piu’ grande declino dal 1990;

  • Le case gia’ esistenti vendute nel 2006 sono scese del -8,4% rispetto al 2005;

  • Freddie Mac ( il colosso semipubblico di McLean, in Virginia, che, insieme all’agenzia cugina Fannie Mae, hanno in portafoglio asset complessivi per circa $1.500 miliardi e che insieme hanno un’esposizione complessiva sui mutui  di $4.300 miliardi pari al 45% della  Totale esposizione debitoria dei mutuatari di $9.500 miliardi; entrambe han lo scopo istituzionale di di promuovere la proprietà immobiliare e finanziare gli acquisti di case provvedendo anche a rilevare e cartolarizzare i prestiti dati dalle istituzioni finanziarie ed erogando quindi nuova liquidità) non acquisterà più mutui subprime, e punterà adesso solo sui finanziamenti erogati a favore di soggetti in grado di pagare rate più alte;

  • New Century Financial il secondo operatore Usa nei mutui subprime è a un passo dal default e sarebbe pronto al ricorso al Chapter 11 (la cosiddetta bancarotta protetta) a causa del peggioramento sul fronte della liquidità per la richiesta dei creditori di rientro dei finanziamenti concessi

 

La Mortgage Bankers Association (Mba), l’associazione delle banche e degli istituti statunitensi che concedono mutui ipotecari, ha diffuso il rapporto relativo all’ andamento delle insolvenze,  in aumento in tutti i tipi di prestiti, a cominciare dai subprime:

 

  • nel Q4 del 2006  le insolvenze dei subprime  hanno toccato un record con una punta del 13,3% per il settore default e del  14,4% per il settore ritardi dei pagamenti , ai massimi degli ultimi quattro anni dal Q3 of 2002;

  • nel Q4 del 2006  le insolvenze dei mutui normali ha toccato il  4.95% nel( in progresso dal 4.67% dei tre mesi precedenti)

 

 

 

Secondo indicazioni venute dall’ istituto di ricerca CreditSights, l’ aumento del numero dei default, cioé dei mancati pagamenti, conseguenza della crisi del segmento mutui immobiliari, che ha interessato il credito subprime, provochera’ quasi sicuramente la prospettiva di una recessione dell’economia Usa, infatti secondo la societa’:

 

 

  • l’ aumento del numero dei default, provochera’ la fissazione di standard creditizi piu’ rigidi in questo settore mutui immobiliari;

  • la fissazione di standard creditizi piu’ rigidi potrebbe determinare una crescita delle case invendute pari a più di 533mila unità. Questo vorrebbe significare che il numero delle abitazioni nuove ed usate che non riescono a trovare un acquirente crescerebbe del +13,0%;

  • la fissazione di standard creditizi piu’ rigidi potrebbe determinare un ribasso medio dei prezzi delle abitazioni nell’ordine del 10,0%, con effetti nefasti sull’economia e che avranno inevitabili ripercussioni anche sulla spesa edilizia e sulla crescita dei consumi complessivi. Questo significa  che il tasso di disoccupazione è destinato a salire sopra il 5,0% entro fine anno e che esiste quasi il 100,0% di possibilità che l’ economia statunitense finisca appunto in fase recessiva;

  • Per correre ai ripari, le istituzioni finanziarie rischiano di farsi del male con le loro stesse mani e di farne all’intero sistema: da un lato sono oggi molto più caute nel concedere i mutui, e quindi contribuiscono all’indebolimento della domanda di nuove abitazioni, dall’altro fanno aumentare l’offerta mettendo sul mercato le abitazioni degli sfrattati. Per conseguenza, la tendenza alla discesa dei prezzi degli immobili accelera e così accelera le perdite di chi si rifà di crediti non pagati vendendo le case dei debitori morosi.

 

Ma perché mai le banche americane sono andati a prestare consistenti quantità di denaro a persone che non avevano tutti i requisiti per essere dei buoni debitori che onorano il loro debito e sono puntuali nelle rate? I motivi sono due.

 

  • Il primo motivo dipende dalle condizioni del mercato edilizio: quando questi prestiti sono stati concessi il prezzo delle case saliva allegramente e il mutuante poteva ragionevolmente pensare che, se il mutuatario non avesse pagato, si sarebbe ripreso la casa e l’avrebbe subito rivenduta con profitto;

  • Il secondo motivo  dipende dalle condizioni dei mutuatari. Dietro la smagliante facciata di un’America in buona salute economica, una quota importante del reddito si è spostata verso i profitti, il potere d’acquisto di molti salari si è infatti ridotto ed è aumentato il numero delle famiglie in difficoltà finanziaria.

 

I timori sono quindi  per un diffondersi incontrollato dei default anche al di fuori dei mutui subprime, con la conseguenza che se dovesse toccare anche i mutui di qualità superiore, possa finire per intaccare le commissioni delle banche e forzarle a stringere i cordoni delle borse, erogando quindi meno crediti al settore immobiliare nel suo complesso e quindi far cadere in recessione l’economia.

 

 

 

Tuttavia, nonostante questi dati che non sono positivi, come detto sopra, a mio avviso, per una serie di considerazioni tecniche, non siamo alla vigilia di un  profondo crollo del meracto intero con perdurante bear market ma solo di un atterraggio morbido, e precisamente:

 

  • Il comparto subprime mortgages  (The subprime mortgage market) secondo i dati della Federal Reserve (e anche secondo una recente ricerca di Merril Lynch) nel 2006 e’ salito a quota $800 miliardi, ma rappresenta soltanto l’ 8.42%  del mercato totale dei mutui ( Total outstanding U.S. home mortgages market debt) che ammonta a $9.500 miliardi, ( rispetto al 2001 quando valeva appena $120 miliardi e rappresentava soltanto il 5,4%  del mercato totale dei mutui);

  • Il comparto subprime mortgages  (The subprime mortgage market) secondo la Banca d’Affari Bear Stearns, nel 2006 e’ salito a quota $1.425 miliardi, ma rappresenta soltanto il 15%  del mercato totale dei mutui ( Total outstanding U.S. home mortgages market) che ammonta a $9.500 miliardi, ( rispetto al 2001 quando valeva appena $120 miliardi e rappresentava soltanto il 5,4%  del mercato totale dei mutui);

  • Supponiamo dunque che tutti, ma proprio tutti quelli che in America hanno ottenuto un mutuo subprime si siano messi d’accordo e abbiano deciso di non ripagare più nemmeno un centesimo. Supponiamo anche che  abbian deciso di opporre resistenza agli ufficiali giudiziari che verranno a mettere i sigilli, e, in ogni caso, di dare alle fiamme la casa che si dovrà abbandonare, così da azzerare completamente il suo valore di mercato. Bene, il danno così prodotto ammonterebbe a seconda delle varie ipotesi di valutazione sul valore del mercato dei subripes dai  $800 miliardi ( dati della Federal Reserve e Merril Lynch) ai  $1.425 miliardi (Banca d’Affari Bear Stearns). Quanto hanno perso le borse mondiali in queste 3 settimane? Quasi $4.000 miliardi, 4/5 tanto. Sono cifre enormi, ma che fanno pensare alla relativa pochezza del mercato dei mutui sub prime ed infatti se anche tutte le società che li erogano dovessero fallire in fondo la perdita sarebbe ben inferiore alla recente correzione. Se questi numeri hanno senso  vuol dire che il rischio per le borse non è certo li. Ma scendendo adesso su un piano di verosimiglianza, i quattro quinti dei mutui subprime verranno onorati (attualmente è pagato puntualmente l’87% ). Per di più, le case reclamate agli insolventi varranno ancora qualcosa, si presume. Certo, visto che abbandoniamo l’ipotesi che vengano date alle fiamme, queste case rimesse in vendita deprimeranno il mercato, ma in termini di valore si tratterà di case piccole e poco pregiate. Il progetto è di fare scendere lentamente le quotazioni degli immobili, fare sentire leggermente più poveri i proprietari, farli consumare un po’ meno, fare crescere gli Stati Uniti meno degli altri paesi e per questa via contenere prima e poi ridurre il disavanzo americano delle partite correnti. E’ un ridimensionamento voluto, in particolare negli Stati Uniti. Manca all’appello la ripresa degli investimenti produttivi, cui la Fed, giustamente, tiene molto. In compenso, la riduzione del disavanzo delle partite correnti sta prendendo velocità, grazie al boom delle esportazioni (che compensa almeno in parte, in termini di Pil, il rallentamento dei consumi e degli investimenti produttivi). Correggere lentamente il disavanzo senza passare per una recessione o una megasvalutazione richiede pazienza, collaborazione internazionale e abilità. Inoltre molte delle finanziarie che potrebbero avere comprato questi mutui a rischio, facendone proprio il credito, li avranno cartolarizzati o li avranno rivenduti a fondi pensione, fondi d’investimento. Resta dunque un’esigenza tecnica di ridimensionamento (con il rituale del test dei minimi perfettamente rispettato) con in più, sullo sfondo, l’ipotesi di un rallentamento importante della crescita degli utili, che impone una discesa una tantum delle quotazioni, non un bear market;

  • La caduta dei crediti subprime che hanno fatto crescere annualmente le compravendite di case sino al 2005  in termini di crescita, venendo meno il meccanismo di estrazione di denaro dalle case nel 2007 per circa $ 80 miliardi , ovvero  soldi in meno da utilizzare per consumi, comportera’ una riduzione del prodotto nazionale lordo pari pero’ solo allo 0,69% del Pil reale/$11,500. Di conseguenza la crescita passerebbe dal 3,3% del 2006 a circa il 2,61% nel 2007, un rallentamento ma non un crollo;

  • Inoltre una soluzione potrebbe anche essere quella, avanzata da un parlamentare democratico, di un pubblico sussidio ai mutuatari in difficoltà sebbene non conforme all’intera filosofia del capitalismo americano attuale nella quale i pubblici sussidi hanno pochissimo spazio;

  • La Mba ha detto che malgrado il settore immobiliare continui la fase di rallentamento, il mercato dei mutui subprime é pero’ un business valido e ha le carte in regola per superare la crisi in corso,  si assottiglierà ma senza contagiare pero’ gli altri comparti dei prestiti. L’associazione stima che l’edilizia a uso residenziale avrà una ripresa a fine 2007;

  • Non c’è poi alcun vero motivo per cui la crisi dei mutui americani si debba estendere all’Europa e all’Asia, dove le situazioni sono molto diverse e richiederebbe una serie incredibile di errori da parte delle autorità monetarie. Il segmento subprime infatti in Europa è presente quasi esclusivamente in Gran Bretagna. In base al volume di emissioni del 2006, queste UK Non-Conforming RMBS rappresentano inoltre soltanto il 14% circa del mercato globale europeo;

 

 

 

 

 

E’ dunque vero  che la crisi del comparto subprime mortgages sebbene rappresenti soltanto l’8.4% o il 15%  del mercato totale dei mutui a seconda delle analisi, segnala tuttavia che non sempre l’ampio accesso al credito è un elemento positivo; quindi la normativa (Community Reinvestment Act-Cra introdotta nel 1977) che disciplina l’erogazione di servizi da parte degli istituti di credito anche ai clienti con fasce di reddito più basse sebbene abbia prodotto alcuni indubbi benefici, a partire dal maggior numero di possessori di case rispetto al passato,  ha prodotto di contro anche dei problemi che mettono in evidenza come lo stesso principio alla base della normativa, in base al quale più sono i prestiti migliore è il risultato per le comunità, potrebbe non valere sempre. Per questo motivo, è giusto procedere a un attento esame del quadro legislativo individuando e comprendendo  la differenza tra i prestiti buoni e quelli cattivi

 

 

Inoltre per essere sana, un’economia, deve essere in grado di auto sostenersi, la’ dove il punto di riferimento importante non dovrebbe essere dato soltanto dai profitti aziendali ma dalla loro utilizzazione e soprattutto  dal reddito dei lavoratori e dalla crescita dell’occupazione; il primo punto vede i profitti rallentare e le aziende Usa stanno ora utilizzando i cospicui profitti realizzati nel 2006 non tanto per investimenti nella stessa attività, quanto piuttosto per buy back di proprie azioni  ed in operazioni di acquisizioni e fusioni. e questo non e’ positivo; secondo punto, i redditi non sono eccellenti in america, e infine il terzo punto il mercato del lavoro tira.

 


In estrema sintesi, la descrizione dello status quo del settore immobiliare Usa e soprattutto del particolare meccanismo di trasformazione del rialzo dei prezzi delle case in denaro sonante porta alle seguenti considerazioni:

 

 

 

  • 1) il rallentamento del settore immobiliare impattera’ ma non in modo considerevole i consumi Usa;

  • 2) l’aumento dell’offerta di case in affitto dovrebbe consentire un contenimento dei prezzi, contribuendo alla moderazione della dinamica dei prezzi core e consentendo in ultima analisi alla Fed di orientare la propria politica monetaria tenendo come riferimento principalmente la crescita;

  • 3) in termini di crescita, la caduta dei crediti subprime (venendo meno il meccanismo di estrazione di denaro dalle case, nel 2007, per circa $ 80 miliardi , ovvero  soldi in meno da utilizzare per consumi) comportera’ una riduzione del prodotto nazionale lordo pari pero’ solo allo 0,69% circa del Pil reale/$11,500. Di conseguenza la crescita passerebbe dal 3,3% del 2006 a circa il 2,61% nel 2007, un rallentamento ma non un crollo.

 

 

 


 

Marco Montanari

 

 

 

 

 

Vedi anche:

 

 

 

 

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